新房与现房库存的动态分析
当前，新房和现房的库存均在上升，但新建房屋的供应量似乎过高。通常情况下，当市场供应充足时，房价会有所回落，但目前的房价却依然在上涨。
市场供应现状
根据全美住宅建筑商协会（NAHB）的数据，目前待售的新房和现房的供应量为4.4个月。这个月供应量是衡量市场健康状况的重要指标，六个月的供应量被视为买卖双方之间的平衡市场。尽管在本世纪初供应量较低，但到2021年，由于疫情推动的需求，供应量降至创纪录的两个月。待售房屋的短缺和强劲的需求使得房价较疫情前上涨了40%以上。
如今，供应量终于开始回升，但主要集中在新房市场，而非二手房市场。目前可供销售的新建房屋的供应量为9个月，几乎是现房供应量的三倍。根据NAHB的数据，新建筑目前占总库存的30%，约为历史水平的两倍。NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨指出，2022年6月的新屋月供应量（9.9）超过现有独栋住宅月供应量（2.9），创下历史最高纪录。这一现象表明，市场库存的评估不能仅仅依赖于现有或新房库存的孤立分析。
影响因素分析
当前房地产市场的动态与20年前的次级抵押贷款危机有着密切的联系。2005年，由于次级抵押贷款的激增，房屋销售、建设和价格大幅上涨，随后市场迅速崩溃，导致了严重的止赎危机和随后的经济衰退。单户住宅开工量从2005年的170万套降至2011年的43万套。即使到2020年，新屋开工量也未恢复至历史平均水平。
随着Covid-19大流行的到来，消费者需求激增，抵押贷款利率创下历史新低，建筑商迅速响应，2021年新屋开工量飙升至110万套。然而，随着抵押贷款利率的上升，建筑商的产量再次下降。
抵押贷款利率的波动
新建房屋与现房之间的供应差距，部分源于抵押贷款利率的剧烈波动。疫情初期，利率降至历史低点，但两年后又飙升至20年高点。许多借款人在低利率时进行了再融资，现在不愿意搬家，因为他们需要将贷款利率从3%或4%调整至目前的7%左右。这种“锁定效应”导致新上市房源的减少。
建筑商在此背景下也面临挑战。根据美国人口普查局的数据，尽管在大流行初期建筑商增加了产量，但随着抵押贷款利率的上升，年化建设速度已降至992,000套。Redfin的数据显示，尽管抵押贷款利率略有回落，但活跃房源的增加主要是由于上市时间延长。
低端市场的供应情况
全美房地产经纪人协会的数据显示，转售市场中价格在10万至50万美元的房屋供应量最低，这正是大多数买家的目标。尽管所有价位的供应都在增加，但低端市场的供应增长最为显著，表明整体供应仍然不足。
例如，10万美元至25万美元之间的待售房屋供应量仅为2.7个月，但同比增长了19%。与此同时，价格在100万美元以上的房屋供应量为4.2个月，仅比一年前增加了5%。这解释了为何即使供应有所改善，房价依然高企。根据CoreLogic的数据，2023年5月的房价较去年同期上涨了4.9%。
未来展望
尽管分析人士预计下半年房价可能会回落，抵押贷款利率也可能下降，但是否真的会出现这种情况，以及供需失衡是否会导致房价降温，仍需观察。如果抵押贷款利率下降，需求可能会激增，从而加大对供应的压力，进一步推高房价。
罗伯特·迪茨总结道：“库存正在上升，并将继续上升，特别是在未来几个季度抵押贷款利率锁定效应减弱的情况下。但目前的库存水平仍然支持全国范围内的新建筑和部分价格上涨。”
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评论列表（4条）
我是顺荔号的签约作者“芳念”！
希望本篇文章《为何看似待售房屋激增的现象并不完全真实》能对你有所帮助！
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